『施設で暮らす親の家をどうしようか悩んでいる。』
『売却するのか住むのか、正しく判断する方法や売却時の注意点も知りたい。』
今回はそのような方に向けて誰も住んでいない親の家の使い道をテーマに正しい判断方法や売却する際の注意点を解説します。

空き家の放置が招く大きなリスク

まず大前提、誰も住んでいない空き家をそのまま放置しておくのは大きなリスクがあります。特に遠方に住んでいて定期的に見に行くことができない場合、空き家のまま放置しておくのはとても危険です。

ここでは空き家の放置が招く大きなリスクについて解説します。

空き巣や放火などの犯罪につながる

空き家の放置で最も怖いリスクの1つが空き巣や放火などの犯罪につながることです。

管理状況が悪く人の出入りがない空き家の場合、住んでいないことが周辺からも分かるため、特に犯罪に巻き込まれやすい傾向があります。空き家を狙った犯罪には空き巣や放火の他、ゴミの不法投棄、過去には大麻の栽培に空き家が使われていた例もあるため注意が必要です。

周辺環境の悪化につながる

空き家を放置した状態が続くと手入れがされない庭部分は、樹木や雑草が伸び放題、生え放題になり周辺の景観を悪化させることにつながります。見るからに手入れがされていない空き家は、ゴミを不法投棄する場所として選ばれやすい傾向にあるため、景観だけでなく衛生面の悪化につながる点もリスクです。

また、周辺環境を悪化させることは、近隣住民に影響を与えるため、隣人トラブルに発展するケースも少なくありません。

建物の劣化が早くなる

空き家は人が住んでいない期間、換気がされない状態が続くため、住んでいる場合よりも建物の劣化が早いと言われています。

建物が古いほど修繕が必要な場所にも気づかず放置することでさらに劣化が進み、地震や台風によって倒壊・崩壊する可能性もゼロではありません。近くに住んでいて定期的に換気ができる状況であれば建物の劣化を防ぐことができますが、遠方に住んでいる場合は、知らない間に劣化が進むため注意が必要です。

特定空家に指定される可能性も

特定空家とは平成26年制定の空家法で定められた、倒壊の危険性が高いなど、周囲に著しく悪影響を及ぼすとして市区町村から指定された空き家のことです。特定空家に指定されると、市区町村から指導や勧告による状況の改善が求められ、それでも放置を続けると強制的に取り壊される可能性もあります。

また、空家法は令和5年に改正され、適切に管理がされていない「特定空家予備軍」の空き家も、特定空家と同様「管理不全空家」として行政指導などを行う対象となりました。行政指導に従わず勧告を受けると、建物が建っている住宅用地における税負担の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなり、税金が上がる可能性があるため注意が必要です。

なお、特定空家の認定基準は、以下の通りです。

国土交通省｜住宅：空き家対策　特設サイト

売却か住むか判断するためのポイント5選

次に今回のテーマである施設暮らしの親の家を売却するべきか、住むべきかを判断するためのポイントを解説します。大きく5つの観点から解説するので、参考にして現在の状況と合わせて考えてみましょう。

親が帰ってくる可能性はあるか

まずは親が施設から帰ってくる可能性があるかどうかです。親が自立して今後住む可能性があるのであれば、売却せずに残しておく選択肢はあります。反対に、自立した生活が難しく将来的に施設から戻る可能性がほとんどない場合は、自分が住む場合を除いて処分を検討する必要があるでしょう。

自分が実家に戻る可能性はあるか

次に自分が実家に戻る可能性があるかです。もともと近くに住んでいて親が住まないなら実家に住むパターンなど、実家に戻る可能性があるのであれば、売却しない選択肢が望ましいでしょう。

結婚している場合は、実家に家族で移り住むことで親の資産を受けつぐことができ親孝行につながるだけでなくローンが完済していれば生活コストも抑えられます。反対に、遠方で世帯を持っているなど、戻る可能性がほとんどない場合は、親が戻ってこない以上は空き家状態が続くため、何かしら処分を検討するべきです。

資産価値が上がる可能性はあるか

親や自分が住む住まないに関係なく、将来的な資産価値の観点から売却するかどうか判断することも大切なポイントです。都市部を中心に資産価値が上がる可能性のあるエリアであれば、資産として持ち続けることで将来的に大きなメリットを得られるかも知れません。地方で今は資産価値が低いエリアであっても交通網の発達や都市開発によって資産価値が上がる可能性は十分あります。

将来的に使う予定のない不動産の場合、ついすぐに売却して現金化する選択肢を取りがちですが、一度は今後の資産価値についても考慮してみることがおすすめです。

固定資産税の支払いが負担にならないか

不動産を所有していると毎年かかる固定資産税というランニングコストを考えることも売却を判断する1つの判断材料です。親の家の処分を任された場合には、まず毎年かかる固定資産税について確認することをおすすめします。

毎年の支払いがほとんど負担にならない場合は特に問題ありませんが、経済的に負担が重い場合は、早期に処分を検討した方が良いかも知れません。特に、自分と親ともに支払いの負担が重い場合には、経済的なリスクを考えて早期に売却を検討した方が良いでしょう。

資産として持ち続けたい意思はあるか

理由に関係なく大切な思い出が詰まった実家を売りたくない場合など、持ち続けたい意思があり経済的な負担を乗り越えられるのであれば売却しないのもありです。

特に子どもがいる場合には、後の世代に引き継ぐことで家系全体の資産を維持することにつながります。もちろん空き家の維持・管理には時間と手間がかかりますが、精神的な愛着から売却せず残しておくことも有効かつ素敵な選択肢です。

売却だけじゃない！賃貸の選択肢【3選】

不動産の活用方法は売却や住む以外にも【賃貸として貸し出す】という選択肢もあります。賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ながら売却することなく効率的に親の家を活用することが可能です。

ここでは、親の家を賃貸に出す場合の選択肢を3つ紹介するので、ぜひ参考にしてください。

そのまま貸し出す

最も簡単な選択肢が戸建物件としてそのまま貸し出すことです。建物の状態にもよりますが、バスルームとトイレ、キッチンなどの水回りや壁紙、床がある程度きれいであればハウスクリーニングだけで貸し出せる場合もあります。戸建物件は単身向けのアパートやマンションと比較して家賃相場が高く、ファミリー世帯の賃貸ニーズがあるエリアであれば比較的、簡単に客付けができます。

内装や設備の劣化次第ではリフォーム費用が高額になる場合もありますが、他の選択肢と比べて費用を抑えて早く貸し出せる点がメリットです。家賃相場については周辺の賃貸仲介会社に問い合わせてヒアリングしてみましょう。

賃貸物件に建て替える

面積が広い土地、また建蔽率・容積率が大きく取れるエリアであれば、アパートをはじめ賃貸物件を建て替えて貸し出す選択肢もあります。建物を建て替えるのに高額な費用はかかりますが、住宅ローンを完済していて無担保の土地であれば比較的、銀行融資も受けやすいです。

もともとの親の家が老朽化して使用が難しい場合に有効ですが、周辺の賃貸ニーズを考慮した間取りの建物を建てる必要があります。費用が高額になる分、リスクも大きいため入念な事業計画を立てた上で検討することが大切です。

更地にして貸し出す

駐車場や資材置き場など、建物を解体して更地で貸し出すのも1つの選択肢です。

親の家を解体することに寂しさは感じますが、更地にしてしまえば建物の老朽化による倒壊・崩壊リスクや放火などの犯罪リスクを防げるメリットがあります。駐車場や資材置き場は、アスファルト仕様にすることもできますが、費用の負担が重い場合は、解体して更地にするだけで貸し出すことも可能です。

もちろん、周辺に駐車場や資材置き場のニーズがあることが前提ですが、建物がある状態はどうしても維持・管理の手間が発生します。建物の解体だけであればそこまで経済的、時間的な負担は発生しないので、ニーズがあるのであれば、更地で賃貸する選択肢があることも覚えておきましょう。

親の家を売却する際の注意点

最後に、親の家を売却する際の注意点について解説します。親の家だからといって何も考えずに売ってしまうと思わぬトラブルや損失につながる可能性があるので注意が必要です。実家は親が築いてきた大切な資産であるため、ここでの内容を参考にスムーズでトラブルや損失のない売却を目指しましょう。

親の了承を得る

まずは親の了承を得た上で売却活動を始めることです。

昔住んでいた実家であるからといって親に相談せず、勝手に売ることはできません。不動産の売却には、たとえ親族が代理で売る場合であっても本人の意思確認が必要です。売却に関わる手続きを子の自分が進める場合であっても、最終的に親の了承が取れない限り、所有権の移転ができなくなります。売却する判断をした場合には、できるだけ早めに親に相談し、売却活動を始める前に了承を得ておくのがベストです。

勝手に売却活動を進めて第三者と売買契約を締結した後で親の了承が得られない場合、大きなトラブルや場合によっては違約金を求められる可能性があります。

親が認知症の場合は後見人の申請が必要

親が認知症であり売却の意思決定ができない場合には、家庭裁判所から成年後見人に選任される必要があり、売却までに時間がかかるので注意が必要です。

成年後見人に選任されるまでは、本人に代わって売却活動をすることができないので、売却をスタートする前に家庭裁判所に必要な手続きをします。成年後見人選任を家庭裁判所に申立ててから後見開始の審判までは約2カ月かかるため、売却の判断をしてから早めに手続きを進めることが大切です。

また、親の家を売却するからと言って確実に後見人に選任されるとは限らず、後見人に選任されても、売却が確実に認められる訳ではありません。場合によっては、実家の売却が進まない可能性もあるので注意が必要です。

特別控除の適用には期限がある

居住用財産（自宅）を売却した際に受けられる3,000万円特別控除には適用期限があることも注意が必要です。特別控除を受けることで、自宅を売却した際の利益が3,000万円以内であれば売却による所得税はかかりません。特別控除の適用期限は、売却する自宅に住まなくなって（施設入居）から3年後の12月31日がタイムリミットであることを覚えておきましょう。

所有期間が10年超の場合は軽減税率を受けられる

親が家を取得してからの所有期間が10年を超えている場合には、10年超所有軽減税率の特例を受けることができます。10年超所有軽減税率の特例とは、10年を超えて所有していた家を売却した際、譲渡所得に対して軽減税率を適用できる特例制度です。

3,000万円特別控除と合わせて税金を安くするための手段として覚えておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

自宅に限らず不動産を売却する場合には、複数の不動産会社に査定依頼をすることが大切です。1社や2社に査定を依頼しても査定価格が妥当であるのか、またどの会社が最も高く売却してくれそうか判断することはできません。

ストレスなくスムーズに売却を進めるには、不動産会社との相性も大切であるため、必ず複数社に査定を依頼し、信頼できる会社に売却を依頼しましょう。

まとめ

今回は施設で暮らす親の家の使い道をテーマに正しい判断方法や売却する際の注意点、空き家を放置するリスクについて解説しました。

住まなくなった親の家の使い道はできるだけ早めに判断することが大切なポイントです。大切に築き上げてきた親の資産、解説した内容を参考にぜひ有効な活用方法を見つけてみてください。